最近遇见很多的客人， 都不知道搬出自己的自住房， 然后把房子出租这件事情是需要向税务局申报， 今天我就来讲一下， 如果不申报的税务后果后果以及如何避免搬出的那一年需要缴纳高昂的税。
下面用我的客人王先生为例，来给大家解析一下。
王先生2015年花费150万在Markham买了一套房出租了，2017年毕业后搬到买的房子里面， 出租转为了自住房。 2018年因为工作的原因， 他只能再次搬离，去DT公司附近租了一个公寓， 一直到2022年9月王先生以220万把房子卖掉。 会计并没有告诉他， 根据加拿大的税法， 不管出租转自住还是自住转出租， 房子都会被认为是销售， 然后在“销售”当年填写T2091来申报资产增值/贬值。 当然房子过一段时间贬值是不容易发生的， 所以通常在房屋的性质发生改变的当年， 都需要交房子的增值税。 王先生在没有采取任何豁免申请的同时还没有申报增值税， 于是他收到一张来自税务局价值185,642的税单， 理由如下：
王先生2015-2017属于出租转自住，2018年4月30日之前， 缴纳132,500的增值税， 可是由于王先生没有做任何的申报和豁免申请， 导致税务局需要收取税额6%的罚款还有每个月2%的利息。这一笔还没有算上王先生2018-2022年9月搬离房子出租这段时间的房屋增值税（2017-2018年房子作为自住房的增值是免税的）。 这一大笔的增值税和罚款真是让本来就不富裕的王先生雪上加霜。
这个时候， 税务规划的重要性来了！良好的税务规划补单能让王先生免除所有的罚款和利息的同时， 还能让王先生在2022年卖出房子的时候不用交一分钱的增产增值税。 有什么样的方法可以达到呢， 那就是做45(2) 和 45(3)的豁免申请。
45(2)的作用是当自主转出租的时候， 出租后的四年， 你仍然可以把房子作为自住房， 申报自住房的增值税豁免。 如果你因为工作原因搬迁， 并且超过40公里， 那么就没有这个四年的期限， 房子永久性的可以申报自住房。
45(3)的作用是当出租转自主的时候， 往前推四年的时间， 房子也可以视作自住房， 申报自住房的增值税豁免。
豁免的申报是有时间期限的， 错过了的也别着急， 你还是有机会补救的， 比如45(2)的罚金就是100一个月, 只要通过计算， 你需要缴的税比罚金少，并且你在报房屋租金税的时候没有做贬值抵扣， 那么完全可以交了罚款做一个豁免申请。
如果你还是不太明白45(3)和45(2)， 或者情况更加的特殊， 可以和我们保持联系。
电话：647-528-1127
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